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7 conseils pour bien gérer son investissement locatif

Un  article invité de Jean sur investir-et-immobilier.com

1.     Se fixer un objectif précis avant de se lancer

« Gouverner, c’est prévoir » dit le dicton. La bonne marche de votre investissement commence avant d’avoir acheter. Il est important de se fixer un objectif et de définir les points essentiels de votre achat en fonction du type de prestations et d’environnement souhaités. Répondre à la demande locative impose d’avoir une première impression de ce que demande le marché locatif local. Si ce n’est pas le cas, faites une étude de marché des besoins.

Une fois conscient de ces informations, vous pourrez vous lancer dans un prévisionnel précis pour bien déterminer le prix d’achat adéquat.

2.     Prendre en compte tous les détails dans le calcul prévisionnel

Pour valider la faisabilité de votre investissement, vous réalisez une trésorerie prévisionnelle avant l’achat. Vous y intégrez l’ensemble des coûts d’investissement (appartement, frais de notaire, frais bancaire, meubles, travaux,…) pour en déduire votre mensualité de crédit. Puis vous faites le différentiel entre votre loyer et vos charges.

L’erreur la plus courante est d’oublier deux données essentielles. D’abord la fiscalité ; en fonction du régime fiscal choisi (revenu foncier, LMNP, SCI à l’IR, l’IS, et bien d’autres,…), vous calculez le revenu que vous générez tous les ans. Bien souvent, votre loyer est taxé à 30% et vous ne l’avez pas anticipé. Cela change grandement le coût réel! Et cela donne surtout envie de s’intéresser aux autres régimes fiscaux pour essayer d’optimiser.

Ensuite, plus difficile à modéliser, c’est la vacance locative qui est oubliée. En effet, suivant le type d’investissement locatif que vous faites, il faut prévoir que le bien ne sera pas loué une partie de l’année.

3.     Prendre les assurances adaptées.

On ne vous rappelle même pas l’importance de l’assurance propriétaire. N’oubliez pas d’étudier l’intérêt (ou pas) des autres assurances dédiées aux propriétaires bailleurs. Celles contre la vacance locative peuvent avoir leur intérêt pour certains profils.

4.     Utiliser un gestionnaire locatif

Cela est indispensable si vous accumulez les investissements locatifs. Gérer plusieurs appartements peut devenir une torture, surtout si vous avez dans le lot un locataire difficile.

Le temps que vous dégagerez vous permettra de vous concentrer sur vos prochains investissements. Pensez donc à intégrer le coût dès le premier investissement même si vous le gérez tout seul. Il sera trop tard si vous craquez au cinquième appartement mais que vous n’avez plus la marge pour le payer.

5.     Investir plus pour gagner plus

Ne faites pas de mauvaises économies. Quand vous devez faire des travaux pour votre bien, ou acheter du mobilier, pensez à long terme.

Quelques euros d’économies sur un mauvais revêtement de sol finiront par d’autres euros à dépenser pour le remplacer plus tôt que prévu.

Conséquence en cascade ; votre logement va se dégrader plus vite, vous serez moins enclin à refaire des investissements dedans, le standing général va diminuer, vous attirerez des locataires moins regardant, la dégradation va s’accélérer.

Au contraire, de belles prestations attireront des locataires pour qui cela est important et qui s’efforceront de maintenir l’appartement en état car c’est le type de logement qu’ils recherchent. Au final ce sont des économies et un loyer plus élevé.

6.     « Le diable est dans les détails »

Dans le même ordre d’idée, ce sont les petits détails qui font tout le confort de votre logement. Une douche trop petite avec un rideau qui vous colle à la peau n’a jamais un bon effet.

Si vous faites de la location saisonnière, n’hésitez pas à avoir de petites attentions pour vos locataires. Une bouteille d’eau au réfrigérateur les jours de canicule ou de quoi leur facilité leur visite de la ville seront toujours très apprécié par les occupants. Ils garderont ces détails en mémoire au moment de réserver à nouveau ou de conseiller leurs amis.

7.     Avoir de la trésorerie pour éviter les coups durs

Tout projet connait ses coups durs. Pour éviter de gérer dans l’urgence, vous pouvez demander un différé d’amortissement à votre banquier. Cela vous permettra de vous constituer un matelas d’avance pour assurer en cas de mauvais paiement de votre locataire ou de dépenses urgentes à réaliser sur le bien.

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