Le plafond du dépôt de garantie à un mois de loyer hors charges en location vide ne date pas de 2024. Il est inscrit dans la loi ALUR depuis 2014, à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Ce qui change depuis 2024-2025, c’est l’environnement autour de ce plafond : durcissement des critères GLI, restriction du cumul garant physique et assurance loyers impayés, et contrôles plus fréquents sur les clauses abusives dans les baux.
Pour les propriétaires bailleurs, la marge de manœuvre se réduit sur plusieurs fronts simultanément. Nous détaillons ici les points techniques que la plupart des guides grand public ne traitent pas.
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Cumul GLI et garant personne physique : la restriction qui change la donne en 2025-2026
Le vrai changement récent ne porte pas sur le montant du dépôt de garantie lui-même, mais sur la possibilité de sécuriser un bail par d’autres voies. De plus en plus d’assureurs GLI refusent de couvrir un bail si le propriétaire a exigé à la fois un garant personne physique et une GLI. Cette pratique, tolérée pendant des années, fait désormais l’objet d’exclusions contractuelles systématiques dans les nouvelles polices.
Concrètement, un bailleur qui souscrit une GLI ne peut plus demander en parallèle une caution solidaire d’un proche du locataire. L’inverse est aussi vrai : si un garant est déjà mentionné au bail, l’assureur refuse la souscription. La seule exception concerne les locataires étudiants ou apprentis, pour lesquels le cumul reste autorisé par la loi.
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Cette restriction ne découle pas d’un texte législatif nouveau mais d’un alignement des pratiques assurantielles sur l’esprit de la loi ALUR. Pour un bailleur LMNP en meublé qui comptait sur la double sécurité (deux mois de dépôt de garantie plus une GLI), le montage reste possible. En location vide avec un mois de dépôt, la perte de cette double couverture se ressent davantage.
Dépôt de garantie location meublée : le plafond de deux mois sous pression
En location meublée classique, le dépôt de garantie reste plafonné à deux mois de loyer hors charges. Ce plafond n’a pas bougé. En bail mobilité, le dépôt de garantie est tout simplement interdit, ce qui renvoie le bailleur vers Visale ou une caution bancaire.
Nous observons que les assureurs GLI ont durci leurs critères d’éligibilité depuis 2025 : revenus minimaux revus à la hausse, stabilité professionnelle exigée sur une durée plus longue, vérification de l’absence d’incidents bancaires. Un locataire qui aurait été accepté en 2023 peut aujourd’hui être refusé, sans que le bailleur puisse compenser par un dépôt de garantie supérieur au plafond légal.
Locations exclues du plafond à un mois
Le cadre légal ne s’applique pas de manière uniforme. Plusieurs types de locations échappent au plafonnement strict :
- Les locations saisonnières, qui ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989 et permettent de fixer librement le montant du dépôt.
- Les résidences gérées (étudiantes, seniors, résidences services), qui conservent une latitude financière supérieure et peuvent demander jusqu’à deux mois même en non-meublé selon le régime applicable.
- Les baux commerciaux et professionnels, régis par des règles distinctes où le dépôt de garantie se négocie librement entre les parties.
Ce décalage crée une situation où un bailleur qui exploite un bien en résidence gérée dispose de plus de garanties financières qu’un bailleur en location vide classique, à risque locatif comparable.
Sanctions en cas de dépôt de garantie excessif : ce que risque le bailleur
Exiger un montant supérieur au plafond légal expose à des conséquences directes. La clause est réputée non écrite : le juge la neutralise sans annuler le reste du bail. Le bailleur doit rembourser le surplus perçu, majoré d’intérêts.
Le locataire peut aussi obtenir des dommages et intérêts si le caractère abusif de la demande est établi. En pratique, les juridictions de proximité traitent ces litiges rapidement et les décisions sont quasi systématiquement favorables au locataire lorsque le dépassement est documenté.
Le risque ne se limite pas au contentieux. Un dépôt de garantie excessif mentionné dans le bail peut servir de motif à un assureur GLI pour refuser une indemnisation en cas de sinistre, au motif que le contrat de location comporte une clause irrégulière.
Visale et caution bancaire : alternatives au dépôt de garantie pour le bailleur
Le dispositif Visale, porté par Action Logement, couvre les loyers impayés et les dégradations locatives sans que le bailleur ait besoin de percevoir un dépôt de garantie. Visale fonctionne comme une caution gratuite pour le locataire et le propriétaire.
En contrepartie, le bailleur accepte de ne pas demander de caution personne physique en plus de Visale. Le dispositif cible principalement les salariés en mobilité et les jeunes de moins de trente ans, mais son périmètre s’est élargi ces dernières années.
La caution bancaire reste une option pour les profils exclus de Visale et des GLI. Le locataire dépose une somme sur un compte bloqué auprès de sa banque, qui se porte garante auprès du bailleur. Le coût pour le locataire (frais bancaires, immobilisation de trésorerie) limite l’attractivité de cette solution, mais elle offre au bailleur une sécurité juridiquement solide.
Quelle combinaison choisir selon le type de bail
- Location vide classique : un mois de dépôt de garantie plus Visale (si éligible) ou GLI (sans garant physique).
- Location meublée longue durée : deux mois de dépôt plus GLI, en vérifiant que l’assureur accepte le profil du locataire.
- Bail mobilité : pas de dépôt de garantie, Visale recommandé comme seule garantie fiable.
- LMNP en résidence gérée : dépôt négocié avec l’exploitant, hors cadre de la loi du 6 juillet 1989.
Le choix dépend du profil locatif, du régime fiscal du bailleur et de sa tolérance au risque d’impayé. Nous recommandons de vérifier systématiquement les conditions d’éligibilité GLI avant la mise en location, car un refus d’assurance en cours de bail laisse le propriétaire sans filet.
La tendance 2025-2026 va clairement vers une réduction des options de sécurisation cumulées. Les bailleurs qui s’appuyaient sur un empilement de garanties doivent repenser leur stratégie de sélection des dossiers et privilégier une seule couverture solide plutôt que plusieurs dispositifs partiellement incompatibles.
