Un contrat de prestation de conciergerie lie le propriétaire d’un logement en location courte durée au prestataire qui s’en occupe. Il fixe les missions, la rémunération et la durée, et reste une simple prestation de services tant que la conciergerie n’encaisse pas les loyers ni ne signe à la place du propriétaire.
Ce que recouvre un contrat de prestation de conciergerie
Le contrat désigne les deux parties, le logement concerné avec son adresse exacte et l’objet de la prestation. Le prestataire travaille de façon indépendante : il n’existe aucun lien de subordination avec le propriétaire, qui n’est pas son employeur.
Ce document ne se confond pas avec le contrat de location saisonnière, signé avec le voyageur. Il faut aussi distinguer la prestation ponctuelle (ménage, remise des clés) de la gestion complète de la location. Pour comparer les offres selon votre ville, un guide pour choisir une conciergerie à Aix-en-Provence donne des critères concrets.
Les missions à détailler dans le contrat
Le contrat gagne à lister chaque tâche, sa fréquence et la manière dont elle est contrôlée. Une mention vague comme « entretien du logement » laisse place au conflit dès le premier séjour mal préparé.
Les missions courantes d’une conciergerie sont les suivantes :
- La création et la mise à jour des annonces, ainsi que les échanges avec les voyageurs avant et pendant le séjour.
- La remise des clés ou la gestion des accès, le ménage et le linge après chaque départ.
- Les petites interventions de maintenance et le constat de l’état du logement à la fin de chaque séjour.
Le contrat précise aussi les exclusions et le recours éventuel à des sous-traitants. Tout ce qui n’est pas écrit reste à la charge du propriétaire, par exemple les gros travaux ou les réparations lourdes.
Commission et frais : comment la rémunération se calcule
La conciergerie se paie le plus souvent par une commission sur les réservations. À titre d’illustration, une commission de 20 % TTC appliquée à 3 000 € de nuitées représente 600 €. Le taux ne dit rien sans l’assiette : le contrat doit indiquer si le calcul porte sur les nuitées seules ou inclut le ménage et les frais de plateforme.
Vérifiez aussi si le ménage est compris dans la commission ou facturé en plus, et comment sont traités les annulations et les remboursements. Pour estimer ce que ces sommes rapportent vraiment, l’article sur les revenus tirés d’une conciergerie Airbnb aide à comparer.
Côté impôts, le régime réel permet de déduire ces frais : commissions, ménage facturé par la conciergerie. En micro-BIC, l’abattement forfaitaire est censé couvrir l’ensemble des charges, et les honoraires ne se déduisent pas. La liste des frais déductibles des revenus locatifs détaille ce qui entre en compte. Le montant brut des loyers reste à déclarer, même si la plateforme reverse un montant net de commission.
Prestation de services ou gestion locative : quand la loi Hoguet s’applique
La loi Hoguet encadre les professionnels qui accomplissent des actes de gestion locative de façon habituelle et rémunérée. Encaisser les loyers, les charges ou les cautions pour un propriétaire relève de cette gestion, même si l’argent n’est gardé que le temps de le reverser.
Dans ce cas, le prestataire doit détenir la carte professionnelle de gestion immobilière, la carte G, délivrée par la CCI du département. Elle suppose une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle. Le mandat de gestion écrit encadre alors la relation.
Le cas d’une conciergerie qui n’encaisse rien fait l’objet d’avis partagés dans le secteur : certains la rattachent à une simple prestation de services, d’autres estiment que des actes de gestion suffisent à imposer la carte. Aucun texte officiel récent ne tranche clairement ce point, d’où l’intérêt de faire encaisser les loyers par le propriétaire lui-même.
Le risque pour le propriétaire existe aussi : un exercice sans carte expose le prestataire à une amende pénale et à une interdiction d’exercer, et les contrats signés peuvent être frappés de nullité.
Durée, responsabilités et résiliation
Le contrat indique la durée initiale, les modalités de renouvellement et les possibilités de sortie. La durée du contrat ne se confond pas avec la période de location effective du logement.
Pour la résiliation, relevez la date d’échéance, le préavis, le destinataire et le mode de notification. Prévoyez aussi les frais éventuels, le sort des réservations déjà confirmées et la restitution des clés et des accès.
Le partage des responsabilités mérite sa propre clause. Il faut distinguer le défaut d’entretien, la mauvaise exécution d’une prestation, l’incident technique et la dégradation imputée à un voyageur, avec la procédure de signalement et les preuves attendues. Les règles de la location meublée rappellent le cadre dans lequel le propriétaire reste engagé.
Les points à vérifier avant de signer
Avant la signature, relisez le contrat avec cette grille :
- Les missions sont listées une à une, avec leurs exclusions.
- La base de calcul de la commission et le traitement du ménage sont écrits.
- Le contrat dit qui encaisse les loyers ; si c’est le prestataire, la carte G et la garantie financière sont justifiées.
- La durée, le renouvellement et le préavis sont clairs, ainsi que le sort des clés et des accès à la fin du contrat.
Demandez enfin l’attestation d’assurance du prestataire : une garantie ne doit pas être considérée comme acquise du seul fait qu’il la mentionne. Un contrat qui répond à chacun de ces points protège les deux parties en cas de désaccord.
