Browse By

Achat immobilier : comment choisir le bon crédit ?

immo

Vous désirez investir dans un achat immobilier ? Vous avez trouvé l’appartement ou la maison de vos rêves ? Avant d’y poser vos valises, il faut d’abord en passer par la banque et trouver le bon crédit immobilier. Voici un guide qui vous aidera à comprendre les subtilités des emprunts bancaires et à choisir le bon crédit.

Choisir le bon crédit immobilier nécessite de fonctionner par étapes

Afin de choisir au mieux votre crédit immobilier, fonctionnez par étapes :

  • Calculez votre capacité d’emprunt, qui prend en compte toutes vos charges ainsi que vos revenus (hors rentrées d’argent impromptues), traditionnellement évaluée à 33% des revenus nets.
  • Comparez ! Faites jouer la concurrence entre les établissements bancaires prêteurs, prenez le temps de comparer les offres et faites des simulations sur Internet. Faites appel à un courtier en crédit immobilier afin de trouver le taux le plus avantageux : le courtier négocie pour vous auprès des banques.
  • Prenez en compte les trois variables pour choisir le bon crédit : durée de remboursement, type de taux, type de prêt.

La durée de remboursement

La durée de remboursement détermine le nombre d’années durant lesquelles vous allez devoir payer des mensualités afin de rembourser votre prêt. Elle est à fixer selon vos capacités de remboursement. Un crédit est généralement attribué pour une durée allant de 15 à 25 ans, mais des crédits sur 30 voire même 40 ans sont alloués de plus en plus souvent, du fait de l’augmentation de la durée de vie.

Fixer la durée de remboursement n’est pas une étape à prendre à la légère. Il faut prendre en considération ces principes préliminaires :

  • Un emprunt de courte durée implique de rembourser plus chaque mois
  • Un emprunt de longue durée permet de rembourser moins chaque mois
  • Plus la durée de l’emprunt est longue, plus le taux d’intérêt du crédit est élevé : car alors le risque de non-remboursement est plus important
  • Un emprunt de longue durée augmente le coût final du crédit

L’illusion est solide : si vous remboursez des mensualités moindres, mais sur plus longtemps, vous avez l’impression que votre emprunt vous coûte moins cher, alors que c’est l’inverse qui se passe. Parce que le taux d’intérêt du crédit s’applique sur la totalité des années. Un emprunt sur 30 ans au lieu 20 ans implique donc de payer 10 ans d’intérêts supplémentaires.

Des écarts importants de coûts en fonction de la durée

Ce tableau vous montre concrètement les écarts énormes qui existent entre les coûts de crédits sur un court terme et sur un long terme. Même à taux fixe, sans aucune variable, un emprunt de 100 000€ peut vous coûter, à terme, le double du prix sur 40 ans que sur 10 ans. Sachant que le taux augmente mécaniquement avec la durée…

La question à vous poser est donc la suivante : quel est le montant des mensualités que vous pouvez supporter tout en conservant une qualité de vie optimale (c’est-à-dire avec un taux d’endettement mensuel maximal, toutes charges comprises, de 33%) ?

  • Un emprunt de trop courte durée peut avoir pour conséquence des mensualités trop élevées, rognant sur votre qualité de vie
  • Un emprunt de trop longue durée peut impliquer un surcroît important de crédit, et vous coûter au final beaucoup plus cher

La durée optimale est ainsi fonction de chacun. Elle doit vous permettre de rembourser dans un délai suffisamment court pour que le coût final soit le moins élevé tout en préservant votre équilibre financier.

Les types de taux : fixe et variable

Le taux du prêt est le coût de l’emprunt, à savoir le pourcentage du montant emprunté au départ que vous allez payer en plus. C’est ce que la banque vous prend en échange du risque encouru quand elle accepte de vous concéder le prêt. Les banques en proposent différents types, mais il faut commencer par choisir entre les deux familles de prêts :

  • Le taux fixe : c’est le plus répandu. Comme son nom l’indique, il permet de visualiser sur toute la durée du contrat le coût exact des intérêts, dès la souscription. Le taux fixe ne bouge pas de toute la durée de l’emprunt, protégé des aléas du marché. L’inconvénient, c’est que vous ne bénéficierez pas d’une baisse des taux (sauf à renégocier avec la banque). Le crédit à taux fixe est en général concédé à des clients « sûrs » dont la capacité de remboursement ne prête pas le flanc au risque.
  • Le taux variable : il varie chaque année en fonction d’un indice (qu’on appelle Euribor). Ce taux est systématiquement moins élevé que le fixe en début de prêt, mais il peut grandement évoluer au gré de la volatilité des marchés, en général à la date anniversaire du contrat. Idéal pour un emprunt de courte durée (moins de 6 ans) dès lors que vous avez une bonne visibilité sur la variation des taux. Mais sur un plus long terme, l’augmentation du taux pourrait hausser vos mensualités.

Les types de taux : variantes

Une fois ces deux familles de taux bien intégrées, il existe des variantes qui permettent de coller au mieux aux besoins des emprunteurs :

  • Le taux fixe modulable : au gré de la fluctuation de vos revenus, vous pouvez augmenter vos mensualités afin de raccourcir la durée du prêt et économiser sur le coût total (en cas de rentrée d’argent) ou, au contraire, les réduire pour vous offrir l’occasion de passer un coup dur. Cette flexibilité a un coût, négociable directement au moment de la souscription.
  • Le taux variable capé : il limite les risques d’un taux variable classique en plafonnant les fluctuations de votre taux (par exemple à +1% maximum de hausse). Il a donc un coût légèrement plus élevé qu’un taux variable simple.
  • Le taux variable à échéances plafonnées : un type de crédit généralement indexé sur le taux d’inflation plutôt que sur les marchés. Il permet de limiter les mensualités à un montant défini par contrat, même en cas de hausse des taux.
  • Le taux effectif global (TEG) représente le coût global de votre emprunt, comprenant tous les frais et charges. Pratique, il vous permet de comparer les offres des organismes prêteurs sur une base claire.

Modifier son taux en cours d’emprunt

Dans certaines circonstances, il est possible de changer votre taux d’emprunt pendant la durée du contrat. Ce changement, pour être optimal, doit avoir lieu le plus tôt possible au cours de votre emprunt : parce que dans les premières années les mensualités sont principalement composées d’intérêts et non de capital ; alors qu’en fin de contrat c’est l’inverse qui se produit.

Trois méthodes existent :

  • Insérer une clause dans le contrat qui stipule que le taux puisse être modifié à certaines échéances – notamment si vous optez pour (ou si vous êtes forcés de prendre) un taux variable.
  • Renégocier avec votre banque : les « meilleurs clients » des banques (comprendre : ceux qui ont souscrit plusieurs produits ou dont les membres de la famille sont tous dans le même établissement) peuvent renégocier leur taux en cas de baisse de celui-ci sur les marchés.
  • Racheter votre prêt : solution radicale qui consiste à contracter un autre prêt auprès d’une autre banque pour racheter votre premier crédit en le remboursement intégralement.

Le type de prêt

Il convient de ne pas négliger la nature même du crédit, en sus de la durée de remboursement et du taux. Si le prêt amortissable est le plus courant, il n’est pas inutile de faire un tour d’horizon des diverses possibilités qui vous sont offertes.

  • Le prêt amortissable : dès la souscription, vous remboursez à la fois des intérêts et du capital à chaque mensualité, peu importe le type de taux. En début d’emprunt, les mensualités comportent surtout des intérêts et peu de capital ; en fin d’emprunt, beaucoup de capital et peu d’intérêts. Ce qui peut n’être pas à l’avantage de l’emprunteur qui, lui, veut rembourser un maximum de capital. Cette solution peut s’avérer un désavantage pour un emprunt de longue durée.
  • Le prêt à paliers : toujours dans la catégorie « amortissable », il est intéressant si vous êtes capable d’anticiper une variation importante de vos revenus. La durée de remboursement est divisée en deux périodes distinctes avec des mensualités aux montants différents, selon la variation de vos revenus.
  • Le prêt lissé : il vous permet de conserver un taux d’endettement acceptable, quelles que soient les circonstances. Mais son intérêt consiste surtout en la souscription d’un second crédit lorsque vous en avez déjà un.
  • Le prêt relais s’adresse aux acheteurs déjà propriétaires qui ne veulent pas dépendre de la revente de la bien pour en acquérir un nouveau.
  • Le prêt in fine : vos mensualités ne concernent que les intérêts, et vous remboursez le capital en une seule fois à la fin du contrat. Avant tout destiné aux investisseurs locatifs.

Sachez également qu’il existe quantité d’aides au prêt immobilier en fonction des situations et des besoins.

Les soupapes de sécurité

Des soupapes de sécurité existent pour la banque (elle vous fera souscrire une assurance de prêt et vous demandera une garantie par acte notarié ou par caution de prêt immobilier), mais également pour l’emprunteur. Voici ces soupapes :

  • L’option modulable permet d’ajuster ses mensualités en fonction de l’évolution de ses revenus et de ses dépenses.
  • L’apport personnel : afin d’obtenir un taux plus intéressant, vous pouvez jouer sur la valeur de votre apport personnel – cette somme d’argent qui complète l’emprunt. En général, la banque vous demande un apport personnel minimum de 10% du montant total. Mais si votre apport dépasse ces 10%, vous pourrez négocier avec la banque un taux moins élevé en arguant de votre capacité d’épargne.
  • Le remboursement anticipé permet à l’emprunteur de rembourser tout ou partie de son prêt avant terme, de façon à réduire le montant ou la durée des mensualités. Les banques ne peuvent pas s’y opposer, mais elles appliquent des frais, négociés et fixés dès la signature du contrat de prêt : IRA (Indice de remboursement anticipé) ou PRA (Pénalités de remboursement anticipé).

Pour finir, gardez à l’esprit que le paiement des frais annexes (frais de dossier, frais de notaire, intérêts intercalaires) est soumis à des règles qui vous protègent via la loi Scrivener.

Renseignez-vous bien et surtout ne signez pas un crédit immobilier sans calculer et comparer. Et n’oubliez pas qu’un courtier en prêt immobilier peut grandement vous faciliter la tâche.

Comments

comments