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Les niveaux du marché immobilier sur le territoire français.

En droit immobilier, le marché immobilier est catégorisé sur 3 niveaux qui sont : l’autopromotion et l’autoconsommation, le marché urbain et le marché métropolitain. Des marchés qui ont leurs propres caractéristiques, mais aussi, leurs propres acteurs et leurs propres législations qui sont maitrisés par un avocat droit immobilier.

Le niveau 1 : Le marché de l’autopromotion et l’autoconsommation dans l’immobilier.

Par autopromotion et autoconsommation, un avocat droit immobilier et financement immobilier identifiera la participation des occupants immobiliers dans la conception et la réalisation de leur bâtiment, par n’importe quel moyen. Ce type de production dans le marché immobilier est visible dans presque tous les pays dans le monde et occupe une grande place dans la réalisation au sein de beaucoup de sociétés. Cependant, il ne s’agit pas seulement ici des types de réalisations non cadrés ou informels comme dans les pays australs ou les slums des pays nordiques, l’autoconsommation et l’autopromotion concernent également les airs ruraux et les périphéries des zones urbaines qu’on trouve dans les pays industrialisés. De ce fait, dans ce niveau, on peut constater que les promoteurs ne sont autres que les consommateurs. Par ailleurs, l’autopromotion ou le self provided-housing se distingue de l’auto construction ou self-builshousing. En effet, dans l’autoconstruction, il y a une participation des individus qui vont y résider, dans la construction du bâtiment. Pour ce qui est de l’autopromotion, l’idée est plus généralisée en considérant que les ménages fassent des actions de promotions (promoteurs), d’investissements (investisseurs), et d’utilisation (usagers). Ainsi, ces acteurs, autopromoteurs vont entreprendre des procédures comme, la recherche du domaine foncier (le terrain) et la constitution d’un capital ou l’approche au niveau des collectivités ou des artisans locaux. Il n’est pas rare qu’on constate ce genre de démarche dans les pays industrialisés et où le niveau de vie est élevé. Dans ce cadre, les individus investissent beaucoup de temps pour construire ou rénover les bâtiments qui leur feront office de logement principal. Dans ce cadre, ils prennent en charge toute la construction ou une partie de celle-ci, en se faisant aider par son entourage. (Famille ou amis) Pour ce qui est du mode de financement, il se base sur différents types de sources, à savoir :

  • L’épargne constituée par le foyer
  • Le financement mobilisé dans le cercle familial
  • L’héritage
  • Les prêts bancaires

Le niveau 2 : Le marché urbain.

Ce 2e niveau du marché immobilier trouve sa structure dans la « valeur d’échange ». Dans ce cadre, l’avocat en droit immobilier distinguera parfaitement les acteurs qui produisent et ceux qui consomment. Ces derniers sont ainsi réunis à travers des systèmes de négoces et d’échanges. De ce fait, le système fait émerger des acteurs comme les promoteurs immobiliers et les courtiers. Le marché immobilier à caractéristique urbain se base sur des calculs qui sont établis par le promoteur immobilier. Ceci se cadre suivant les coûts financiers de production et les tarifs constatés sur le marché et vise l’obtention de bénéfice. Le bénéfice en question lui permettra d’assurer la rémunération de son travail ou d’en dégager des marges supplémentaires qui lui sont profitables. Dans le marché urbain, l’aspect concurrentiel est également pertinent, mais également que les tarifs du marché sont imposés à la fois aux producteurs et aux consommateurs. En effet, les producteurs ne peuvent influencer les tarifs qu’avec les bénéfices. De ce fait, il n’est pas rare que les producteurs non performants et non compétents soient écartés du marché. Pour ce qui est de la caractéristique du marché immobilier urbain, elle se base sur des conceptions de petits bâtiments, dont les appartements qui se destinent à l’usage des particuliers.  Ainsi, ils (les particuliers) endosseront l’habit des acteurs qui financent, qui sont les propriétaires et qu’ils utilisent. Elle se repose également sur la valeur d’échange et optimise son organisation au niveau local.  De ce fait, les acteurs professionnels sur ce marché sont entre autres, les agences immobilières ainsi que les sociétés de constructions. Les profits dégagés par ces derniers sont en fonction de la demande, mais aussi et surtout, des revenus constatés chez les particuliers, leurs épargnes ainsi que les crédits d’hypothèques qui se réfèrent aux cadrages institutionnels concernant le marché des propriétés personnelles. Enfin, dans la méthodologie de travail des agents et des promoteurs immobiliers, les stratégies qu’ils développent doivent satisfaire les demandes qui existent. Cependant, ils doivent aussi s’assurer d’un bon positionnement à travers des offres innovantes, devant un marché très concurrentiel.

Le niveau 3 : Le marché immobilier dans les métropoles

Ce niveau du marché immobilier permet à un avocat droit immobilier de considérer des acteurs dans l’investissement immobilier par métier et qui investissent dans ce secteur afin de générer des marges bénéficiaires conséquentes. De ce fait, la propriété est à la possession de ceux qui détiennent les capitaux. Ces deniers qui sont séparés des objets qui font l’objet d’un principe locatif. En effet, le marché immobilier et par extension, les zones citadines sont des zones qui ont été depuis un certain temps, accaparées par les capitalistes et les établissements financiers tels que les banques ou les maisons d’assurance. Ces établissements sont principalement intéressés par les revenus que génère la location à long terme des immobiliers, ou encore en assurant la revente tout en profitant des plus-values. Par ailleurs, les intérêts poussés de ces établissements se font surtout dans les zones métropolitaines, depuis la crise de 2001. Un intérêt qui fait suite aux restructurations institutionnelles constatées au niveau des marchés financiers, mais aussi devant l’essor de la gestion centralisée de l’épargne collective par des acteurs qui font des investissements institutionnels. Cet intérêt provient également de la dotation d’objets qui découlent de l’externalisation et de la privatisation des sociétés et des organismes publics dans divers pays. En ce sens, les revenus issus des valeurs locatives sur les résidences sont complétés par les revenus issus de l’immobilier d’une société et de grands bâtiments comme les immeubles à usages et fonctions multiples, mais aussi, des programmes qui permettent de revitaliser les zones urbaines, ainsi que les diverses infrastructures. Par conséquent, le capital financier qui se matérialise dans les métropoles engendre des changements dans le lien qui existe entre les acteurs de la promotion et ceux qui investissent. Le métier de constructeur, dans ce cadre, joue un rôle primordial comme un intermédiaire entre les apporteurs de capitaux institutionnels et les actifs immobiliers. Cela parce que les constructeurs sont en meilleures connaissances du comportement du marché local.

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